400坪の事務所用物件探してます

知り合いから事務所用地の物件探しの依頼があったので探してます。
事務所で100坪、駐車場で300坪の合計400坪。
既に4回、30物件ほど現地確認もして探してますが条件に合ったものが無い。

物件探しは
①フレンズとアットホーム等のサイト情報
②グーグルマップの航空写真とストリートビューで条件に合いそうな空き地を検索
  ※画像が古いものがあったり、高低差がいまいちわからないので現地確認も必要
③物件近くの不動産会社に問い合わせ
➃実際に行って売地、管理地の看板の連絡先に問い合わせ
➄実際に行って条件に合いそうな物件をチェック
 その後、路線価格等で地価を調べて単価が合いそうであれば謄本を取って持ち主と交渉
といったところですが、➄に該当する物件は今のところありません。

もともと400坪のまとまった物件が少ないこともあるが、その多くは斜面の物件なので整地等の費用が結構掛かりそう。
また斜面ではないところもあるが山の上とかへんぴな場所なので事務所としてはどうかと思われる。
あとは市街化調整区域なので事務所が建てられない。
せっかく建てるのであれば、口頭でも事務所の場所を説明できるような便利な場所に事務所を立ててもらいたい。
場所的に角地とかであれば駐車場のスペースも少なくても良いと思うのだが、そんな物件もなかなか無い。
が、あきらめてはいけない! これも仕事、根気強く少し探してみます。

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