400坪の事務所用物件探してます

知り合いから事務所用地の物件探しの依頼があったので探してます。
事務所で100坪、駐車場で300坪の合計400坪。
既に4回、30物件ほど現地確認もして探してますが条件に合ったものが無い。

物件探しは
①フレンズとアットホーム等のサイト情報
②グーグルマップの航空写真とストリートビューで条件に合いそうな空き地を検索
  ※画像が古いものがあったり、高低差がいまいちわからないので現地確認も必要
③物件近くの不動産会社に問い合わせ
➃実際に行って売地、管理地の看板の連絡先に問い合わせ
➄実際に行って条件に合いそうな物件をチェック
 その後、路線価格等で地価を調べて単価が合いそうであれば謄本を取って持ち主と交渉
といったところですが、➄に該当する物件は今のところありません。

もともと400坪のまとまった物件が少ないこともあるが、その多くは斜面の物件なので整地等の費用が結構掛かりそう。
また斜面ではないところもあるが山の上とかへんぴな場所なので事務所としてはどうかと思われる。
あとは市街化調整区域なので事務所が建てられない。
せっかく建てるのであれば、口頭でも事務所の場所を説明できるような便利な場所に事務所を立ててもらいたい。
場所的に角地とかであれば駐車場のスペースも少なくても良いと思うのだが、そんな物件もなかなか無い。
が、あきらめてはいけない! これも仕事、根気強く少し探してみます。

「位置指定道路」捕捉

先日、「位置指定道路」について掲載しましたが、袋路状道路での捕捉です。
空き家管理しているところの近くに位置指定道路と思われる道路がありました。どうみても長さが50mはありそうなのに自動車転回用のスペースがない。
そんなに古い道路でもないので調べてみました。

①長さが35m以下であれば自動車転回広場は必要なし。
②長さが35mを超える場合は、35mにつき1カ所の自動車転回広場が必要。
③長さが35mを超える場合であっても突き当りに広場や公園等で自動車の転回スペースがあれば35mに一カ所の自動車転回広場は不要
➃道路の幅員が6m以上あれば、35mに一カ所の自動車転回広場は不要

あと、位置指定道路の変更又は廃止の制限(法45条)もあります。
私道の変更又は廃止によって、その道路に接しない敷地ができる場合には、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止、又は制限することができます。
廃止によって、その道路に接しない敷地ができる場合には、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止、又は制限することができます。

不動産業という仕事柄、興味をもって疑問をもって調べてみると色々とおもしろいかも。また、勉強になります。

「位置指定道路」について

今回、戸建売買の仲介依頼を受けた物件で登記簿謄本を取ったら私道の部分の道路側の地目が「公衆用道路」、建物側の地目が「宅地」となってました。
何故、私道の一部だけ宅地になっているのか不明なので売主様に確認するも元々中古だったのでわからないとの事。

市役所に行き端末で確認すると「位置指定道路」と判明。
調べてみると袋小路の道路で位置指定道路とする場合、35mを超えると車の転回用スペースが必須になるとの事。
なので、34.9mを公衆用道路にして残りは宅地のままにしていたと思われます。
これで解決と思ったけど、この 「位置指定道路」 に電信柱が1本。

幅員が4mなのに電信柱があっても問題ないのか?新築の許可はおりるのか?
既に家が建っているので問題ないと思うが、ちゃんと確認しておきたいので再度市役所の建築課へ。
内容を説明し確認すると、電信柱を立てる時に確認していると思われるので特に問題ありませんとの回答でした。
「道路位置指定済証明書」を取得して帰ってまいりました。

不動産相続登記をやってみた

今回、相続による不動産登記が必要になり、自分でやってみました。
業務上でのお客様の登記の場合は、司法書士さんに依頼する必要があるのですが、妻の相続登記だったので勉強の為に自分でやってみました。

まずは、必要書類をネットで検索。
自分で出来る不動産登記など参考になる情報が結構ありました。
公正証書遺言での相続だったので
・被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)
・被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式
・相続人の現在の戸籍謄本
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
  (毎年役所から送付される固定資産税・都市計画税課税明細書でも可)
 ・遺言書(正本)
以上を用意しました。

次に申請の作成です。
法務局のサイト(http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html)から登記申請書をダウンロード。
記載例を参考にしながら必要事項を申請書に入力。
課税価格は課税明細書の評価額を千円未満切り捨てで入力し、登録免許税は課税価格の1000分の4で計算。(百円未満切り捨て)
※登記するものが複数あったので、それぞれで申請書を作成したのですが、まとめて書いても良いとの事でした。
別々に申請書があると、それぞれに登録免許税の計算もいるし印紙もそれぞれで購入し貼り付けなければいけません。
まとめていると申請書の枚数も少なくなるし、印紙を購入するのも簡単。

※登記するものが複数あったので、それぞれで申請書を作成したのですが、まとめて書いても良いとの事でした。 別々に申請書があると、それぞれに登録免許税の計算もいるし印紙もそれぞれで購入し貼り付けなければいけません。 まとめていると申請書の枚数も少なくなるし、印紙を購入するのも簡単。

相続関係説明図も必要です。
非相続人と相続人との関係を図にしたものを作成しました。
相続の場合は、

以上で、とりあえず申請の準備完了。
申請は法務局の窓口へ持参するか、郵送・電子申請も可能との事。
今回は勉強の為で書類の不備等も心配なので近くの法務局の支局へ持参しました。
ところが・・・
不動産登記は管轄区域があり、近くの支局では区域が違うので受付できないとの事。(ちゃんと調べて行けばよかった)
幸い、登記申請に来られている方がいなかったので色々と書き方や申請の方法など教えていただきました。
ただ、詳しいご相談は予約してお越し下さいとの事。
とりあえず、家に戻り指摘があったところを修正して申請書を差し替え。
管轄の支局は車で40分くらいかかるので郵送も考えましたが、ここまできたら『行っちゃえ』と管轄の支局へ別の40分かけて行ってきました。

ここの支局の方も親切で色々と教えていただきました。
まずは申込書の記入。
それから、登録免許税分の印紙の購入。
(前述のとおり申請書が複数枚あるので、それぞれでの印紙を購入し貼り付けが必要でたいへんでした)
印紙は別紙に貼り付けて、申請書と別紙に契印して完成。
必要書類と併せて受付窓口に提出して申請手続き完了です。

※申し込み用紙には押印印鑑が必要です! 印鑑を忘れずに持って行きましょう。

提出後、お客様控えをいただきました。
審査に10日前後かかるとの事、審査に通ったら連絡があり
申請時の印鑑、本人確認が出来る免許証等、いただいたお客様控えを持参してくださいとの事でした。
審査に通ることを祈ります。ながら帰ってきました

審査の可否はまだですが、色々と勉強になりました。
支局の担当の方も親切で、わからないことを教えていただき有難うございました。

家主による空室対策

宅建協会筑紫野支部主催の研修会に行ってきました。
場所は大野城市の「心のふるさと館」、昨年の7月に開館の新しい施設でした。館内には、大野城跡の名所である百間石垣の一部を原寸大で再現したクライミングウォール、市内の農家をモデルにした昭和の建屋を再現した懐かしい昭和のくらしの様子を体感するところなどがあります。

これから本格的な人口減少社会に突入する中で、当然空き家・空き室も増加していきます。
平成25年度の土地統計調査では空き家・空き室が約820万戸、賃貸用の住宅はそのうち52.4%の半分以上を占めます。
(平成30年度調査では空き家・空き室が約846万戸と増加)
平成45年度には3戸に1戸が空き家か空き室の予測です。

では、どう対策するか。
・4つの賃貸力
1.物件のもつ「賃貸力」 (新築時から持っている物件の力)
2.エリアのもつ「賃貸力」
3.不動産管理会社のもつ「賃貸力」 (客付け力+管理力)
4.大家さんのつくり出す「賃貸力」

不動産会社に任せっきりでなく大家さんが主体となって行動する事が成功する秘訣との事、またサービス業という意識を持つことも大切。
事例を元に説明がありました。

■内見者を増やす
・募集チラシ、名刺の活用、協力パートナーの連携、SNS・Webの活用等など
■決定力を上げる
・内見時の印象アップ(玄関に花・スリッパ・清潔感等々)
・ホームステージング(家具や照明、小物やグリーンなどでモデルルームのように室内を演出するサービス)
・インターネット無料サービス等
■最高の空室対策は
・「入居者に退去されない」努力をする事!!

また、満室でも満足しない大家さんもいらっしゃるそうで
軒下や空きスペースも貸しているとの事
・自動販売機、コインランドリー、軒先パーキング等

色々と勉強になる研修会でした。
SNS・Webの活用やインターネットの提案は他の不動産会社よりも弊社のほうがより提案できるわけなので、そのあたりにビジネスチャンスもあるように思いました。

●大野城市心のふるさと館

●展示物

●ウォールクライミング