賃貸不動産経営管理士試験2020

11月15日(日) 賃貸不動産経営管理士の試験を受験してきました。
とりあえず『 賃貸不動産経営管理士 』の必要性はないのですが、将来的には近々必要になるかと思い受験。

試験会場は東区和白にある福岡工業大学でした。
自宅から電車で30分くらいで昼からの試験なので余裕をもって試験会場へ到着。

12時30分までに着席。その後試験の説明や注意点等々があり13時から試験開始。
1ヶ月ほど前から試験の準備をしましたが、 宅建の内容も多いので少しなめてましたので実質2週間ほど前からの試験勉強となりました。過去問はほぼ100%大丈夫くらいの状態になったのですが・・・
意外と難易度の高い問題もあり、試験対策のテキストに無いような問題もあり、少し苦戦。
試験時間は120分。残り30分くらいで数問どれか迷う問題を残して回答。
その後、全ての回答とマークシートの記入間違いや回答の再確認をして終了。
過去問だけの勉強の範囲ではたぶん合格点には届かないと思われます。

翌日、ネットで解答速報を確認して採点してみると・・・
13問も間違っている。中には最後まで問題を見てなく回答しているものや『間違った組み合わせはどれか』で正しいものの組み合わせで回答しているものもあるではないか!
全部で50問の試験だったので少し焦って回答していた事も原因ですが、最後に少し時間の余裕もあったのでもう少し見直しておけばと、今になって反省。

現時点でのネットに掲載の合格ラインが35問正解前後くらいなので、ぎりぎり大丈夫ではないかと思ってますが、回答の記入間違いなどもあるので合格通知が届くまではわかりません。

来年の1月8日(金)が楽しみです。

この勢いで来年1月24日(日)のFP2級試験も受けてみようかな・・・

消防の立入検査の立ち合い

管理委託を受けているテナントの消防点検に立ち会いました。
消防署から3名で点検されました。
昨年は2名であまり指摘も無かったのですが、今回は少し細かく点検がありました。
前回は、のれんやマットの指摘は無かったのですが、のれんの長さが1メートル以上あると防火仕様になっていないといけないとか、マットも一定の広さ以上であれば防災仕様との事。
今回は、のれん・マット・階段の火災報知器の設置・誘導灯の不具合等々が指摘されました。
検査後、改善計画書の提出が必要なのでオーナー様へその旨お伝えしました。
また、テナント様へも指摘事項の改善の御願いをして、今日はとりあえず完了。

写真のような長いのれんやカーテンは防災仕様が必要との事です。

誘導灯の不具合対応に併せて火災報知器等の消防設備の点検もあるので専門の業者さんに依頼も必要です。

後日、オーナー様と調整して、とりあえず改善計画書を消防署に提出しました。

400坪の事務所用物件探してます

知り合いから事務所用地の物件探しの依頼があったので探してます。
事務所で100坪、駐車場で300坪の合計400坪。
既に4回、30物件ほど現地確認もして探してますが条件に合ったものが無い。

物件探しは
①フレンズとアットホーム等のサイト情報
②グーグルマップの航空写真とストリートビューで条件に合いそうな空き地を検索
  ※画像が古いものがあったり、高低差がいまいちわからないので現地確認も必要
③物件近くの不動産会社に問い合わせ
➃実際に行って売地、管理地の看板の連絡先に問い合わせ
➄実際に行って条件に合いそうな物件をチェック
 その後、路線価格等で地価を調べて単価が合いそうであれば謄本を取って持ち主と交渉
といったところですが、➄に該当する物件は今のところありません。

もともと400坪のまとまった物件が少ないこともあるが、その多くは斜面の物件なので整地等の費用が結構掛かりそう。
また斜面ではないところもあるが山の上とかへんぴな場所なので事務所としてはどうかと思われる。
あとは市街化調整区域なので事務所が建てられない。
せっかく建てるのであれば、口頭でも事務所の場所を説明できるような便利な場所に事務所を立ててもらいたい。
場所的に角地とかであれば駐車場のスペースも少なくても良いと思うのだが、そんな物件もなかなか無い。
が、あきらめてはいけない! これも仕事、根気強く少し探してみます。

「位置指定道路」捕捉

先日、「位置指定道路」について掲載しましたが、袋路状道路での捕捉です。
空き家管理しているところの近くに位置指定道路と思われる道路がありました。どうみても長さが50mはありそうなのに自動車転回用のスペースがない。
そんなに古い道路でもないので調べてみました。

①長さが35m以下であれば自動車転回広場は必要なし。
②長さが35mを超える場合は、35mにつき1カ所の自動車転回広場が必要。
③長さが35mを超える場合であっても突き当りに広場や公園等で自動車の転回スペースがあれば35mに一カ所の自動車転回広場は不要
➃道路の幅員が6m以上あれば、35mに一カ所の自動車転回広場は不要

あと、位置指定道路の変更又は廃止の制限(法45条)もあります。
私道の変更又は廃止によって、その道路に接しない敷地ができる場合には、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止、又は制限することができます。
廃止によって、その道路に接しない敷地ができる場合には、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止、又は制限することができます。

不動産業という仕事柄、興味をもって疑問をもって調べてみると色々とおもしろいかも。また、勉強になります。

「位置指定道路」について

今回、戸建売買の仲介依頼を受けた物件で登記簿謄本を取ったら私道の部分の道路側の地目が「公衆用道路」、建物側の地目が「宅地」となってました。
何故、私道の一部だけ宅地になっているのか不明なので売主様に確認するも元々中古だったのでわからないとの事。

市役所に行き端末で確認すると「位置指定道路」と判明。
調べてみると袋小路の道路で位置指定道路とする場合、35mを超えると車の転回用スペースが必須になるとの事。
なので、34.9mを公衆用道路にして残りは宅地のままにしていたと思われます。
これで解決と思ったけど、この 「位置指定道路」 に電信柱が1本。

幅員が4mなのに電信柱があっても問題ないのか?新築の許可はおりるのか?
既に家が建っているので問題ないと思うが、ちゃんと確認しておきたいので再度市役所の建築課へ。
内容を説明し確認すると、電信柱を立てる時に確認していると思われるので特に問題ありませんとの回答でした。
「道路位置指定済証明書」を取得して帰ってまいりました。